Die 3 Formen der Renditeentstehung

Wie in unserem Beispiel der SAP AG zu sehen war, kann die Rendite manchmal deutlich höher ausfallen, als die reine Rendite auf den Kaufpreis.

Woher kommt also diese zusätzliche Rendite? Und kann man diese frühzeitig erkennen und für sich nutzen? Dieser Frage gehen wir in diesem Artikel auf den Grund.

Die 3 Formen der Renditeentstehung
Es gibt 3 Entstehungsgründe von Rendite.

Betrachten wir alle 3 und verwenden zur Vereinfachung Beispiele anhand von Immobilien.

Kaufpreisrendite
Die erste Form der Renditentstehung ist Rendite auf den Kaufpreis.

Im ersten Teil der Reihe hatten wir uns hierzu folgende Immobilienbeispiele angesehen.

Ein Käufer von Immobilie (A) zahlt 480.00 EUR für die Wohnung und erhält jährlich einen (Miet)Gewinn nach allen Kosten von 12.000 EUR. Er erzielt somit eine Rendite von 2,5% p.a. (Die Mietsteigerung lassen wir in Renditeentstehungsgrund #1 bewusst außen vor. Auf Mietsteigerungen gehen wir in Renditeentstehungsgrund #3. ein.)

Den Kaufpreis von 480.000 EUR hatten wir mit „fair“ bezeichnet, da er im aktuellen Zinsumfeld in Städten wie München der übliche Kaufpreis ist.

Schafft es ein Käufer, eine Immobilie (B) in München zu erwerben, also zu einem Kaufpreis von 240.000 EUR, dann erhält er in unserem Beispiel einen Gewinn von ebenfalls 12.000 EUR pro Jahr. (Wir erinnern uns: Die Immobilien sind alle identisch. In derselben Straße. In selbigen Zustand.)
Die Immobilie (B) wir mit „günstig“ bezeichnet, da der Kaufpreis unter dem Marktdurchschnitt liegt. Immobilie (C) wurde mit „teuer“ bewertet.

Die Kaufpreisrendite ist nun nichts anderes, also die Rendite (also die Mietzahlung), die der Käufer dauerhaft auf seinen Kaufpreis erhält.

Im Beispiel (A) 2,5% pro Jahr.
Im Beispiel (B) 5% pro Jahr.
Im Beispiel (C) 1,6% pro Jahr.

Würde der Käufer seine Immobilie lebenslang behalten (also nicht verkaufen), wäre seine Rendite dieser Wert.

Kommen wir nun zur zweiten Möglichkeit, wie sich Rendite erzielen lässt. Nämlich über die „Bewertungsausweitung“ – oder im Volksmund gesprochen „Günstig einkaufen und teurer verkaufen“.

Bewertungsausweitung

Herrn Fuchs der Käufer von Immobilie (B). Er möchte eigentlich immer die beste Investmententscheidung treffen und versucht fortlaufend seine Rendite zu optimieren.

Da Herr Fuchs nicht zufällig Immobilie (B) gekauft hat, sondern seine Samstage gerne z.B. auf Zwangsversteigerungen verbringt, schafft er es, fortlaufend Immobilien zu einem Preis von (B) einzukaufen, also 240.000 EUR.

Was wäre für Herrn Fuchs nun die Beste Investmententscheidung?

Die Antwort liegt auf der Hand. Herr Fuchs wird vermutlich nicht die Immobilie sein Leben lang halten wollen. Sondern er wird versuchen, die Immobilie möglichst schnell wieder zu verkaufen. Denn Herr Fuchs weiß, dass er seine für 240.000 EUR erworbene Immobilie für 480.000 EUR verkaufen kann und macht damit einen Gewinn von 100%.

Herr Fuchs wird natürlich nur verkaufen, wenn er diesen Prozess wiederholen kann. Also wenn er davon ausgeht, dass er dauerhaft günstig Immobilien auf Zwangsversteigerungen einkaufen kann oder weil er anderweitig eine Methode gefunden hat, günstig Immobilien zu erwerben.

Schafft Herr Fuchs es also, dauerhaft für 240.000 EUR einzukaufen und 480.000 EUR zu verkaufen, kann er in relativ kurzer Zeit, sagen wir in 3 Monaten, eine enorme Renditesteigerung erzielen. In unserem Beispiel 100%.

Wichtig zu erwähnen ist, dass er diesen Effekt der Bewertungsausweitung nur einmalig nutzen kann.

Hat er die Immobilie zum fairen Marktwert verkauft und die einmalige Rendite von 100% generiert, lohnt es sich für ihn nicht, die Immobilie weiter zu halten, da er ab erreichen des fairen Wertes nur 2,5% Rendite pro Jahr generiert. Rentabler ist es, diesen Prozess zu wiederholen. Dies geht natürlich nur, wenn man dauerhaft günstig einkaufen kann.

Wir merken uns also: Die Bewertungsausweitung ist ein einmaliger Effekt. Der jedoch einen erheblichen Beitrag zur Rendite tätigen kann.

Hier noch kurz erwähnt: Man muss natürlich nicht mit den absoluten Zahlen (also 480.000 EUR oder 240.000 EUR ) rechnen. Ein Abkürzung zur Berechnung der Rendite ist es, die Multiples zu teilen.

Betrachten wir das gegenteilige Szenario. Was passiert also, wenn ein Käufer, nennen wir ihn Herrn Pechvogel, die Immobilie zum Preis (C) von 750.000 EUR zu teuer einkauft. Durch unerwartete Umstände ist er nun gezwungen, nach einiger Zeit wieder zu verkaufen. Da ihm der Markt in der Regel nur den fairen Wert bezahlt, muss dieser Käufer zum Preis von (B) also, 480.000 EUR verkaufen. Welche Rendite erzielt Herr Pechvogel?

Die Rendite von Herrn Pechvogel wäre negativ. Er hätte -36% seinen Kaufpreises verloren.

Da hilft ihm auch nicht, wenn er die Rechnung mit den Multiples überprüft. Negativ bleibt negativ.

Wir haben uns nun den zweiten Grund, wieso Rendite entstehen kann angesehen.

Vielleicht interessant zu wissen: Warren Buffett hat in seinen Anfangsjahren mit genau dieser Methode – also günstig Aktien einkaufen und wieder fair verkaufen – sein erstes Kapital aufgebaut. Im Laufe der Jahre kam er zur Auffassung, dass alleinig diese Methode nicht die Beste ist, um Kapital mit Aktien zu vermehren. Bekannt unter dem Wording „buying a wonderful company at a fair price“ legte er immer mehr (aber nicht ausschließlich) den Fokus zur dritten Möglichkeit der Renditegenerierung. Der Rendite durch Gewinnwachstum.

Gewinnwachstum

Der Name sagt es schon. Bei der dritten Möglichkeit der Renditegenerierung wird die Rendite durch das Wachstum der Gewinne generiert.

Beispiele die in diese Kategorie fallen sind das Unternehmen Google oder unser Beispiel von SAP.

Hier noch einmal die Entwicklung der Gewinne von Google.

Über die Jahre konnten die Gewinne um ca. 18% pro Jahr gesteigert werden. Der Aktienkurs (also der Kauf oder Verkaufspreis unsere Unternehmens), ist entsprechend mitgestiegen.

Was bedeuten jetzt diese Zahlen, wenn man es anhand eines Immobilienbeispieles ausdrücken möchte?

Wachsende Mieteinnahmen
Angenommen du kaufst eine Immobilie (D), wieder zu einem fairen Preis von 480.000 EUR. Die Miete beträgt ebenfalls 12.000 EUR. Ist also zum Zeitpunkt des Kaufes identisch zu unserem Beispiel (B). Was wäre nun aber, wenn du wüsstest, dass die Mieteinnahmen bei Immobilie (B) nur die durchschnittlich üblichen 2% p.a. wächst. Aber bei unsere neuen Immobilie (D) hat Herr Fuchs wieder ein super Angebot an Land gezogen, weil er weiß, dass die Mieter umbedingt in dieser Wohnung wohnen bleiben wollen und er daher für 5 Jahre die Miete jedes Jahr um 20% erhöhen kann.

Wie entwickelt sich dann der Verkaufspreis über die nächsten 5 Jahre?
Du vermutest es vielleicht schon. Er entwickelt sich wie die Google oder SAP Aktie. Solange die Miete gehalten werden kann (oder die Gewinne des Unternehmens) und diese konstant steigen, wird auch zunächst einmal das Kaufpreis der Immobilie steigen. Nach 5 Jahren kann Herr Fuchs seine Immobilie (D) wie verkaufen.

Er würde bei 20% jährlichen Gewinnwachstum (= Mietanstieg) im Jahr 5 also nicht mehr 12.000 EUR Miete bekommen, sondern 29.850 EUR.

Können die Gewinne (also die Miete) auf diesem Level konstant gehalten werden, wird auch der Multiple von 40 erzielbar sein.

Herr Fuchs könnte also die Immobilie, die er ursprünglich für 480.000 EUR gekauft hat, im Jahr 5 für 1.194.320 EUR verkaufen. Er hätte also einen Gewinn gemacht von 714.393 EUR. Rechnet man diesen Wert Prozentual, ergeben sich (1.194.320/480.000) = +148%

Herr Fuchs hat diese Immobilie als nicht aus den ersten beiden Gründen für Renditeentstehung gekauft. Denn die Rendite zum Kaufzeitpunkt betrug nur 2,5% (=12.000/480.000) und der Multiple war schon relativ hoch, bzw. fair bewertet. Eine Bewertungsausweitung bzw. Multiple-Expansion konnte er also auch nicht erwarten.

Aber mit der dritten Möglichkeit der Renditegenerierung hat Herr Fuchs es tatsächlich wieder geschafft, seinen Kontostand zu erhöhen.

Google und SAP
Um das Beispiel Google und SAP abzuschließen. Beide Unternehmen fallen in die dritte Kategorie der Renditegenerierung. So hat man zwar eine kleine Rendite auf den Kaufpreis (bei Google wie im Bild ca. 4% p.a. Bei SAP waren es 2,5% p.a.). Aber der größte Teil der Rendite (also des Kursanstieges der Aktie) entsteht durch Wachstum der Gewinne.

Natürlich sind 20% pro Jahr Mietanstieg (=Gewinnanstieg) bei Immobilien sehr selten bzw. praktisch nicht vorhanden. Bei Aktien hingegen ist dies Möglich.

Denn das Wachstum der Gewinne eine Unternehmen kann durch das Wachstum der Produkte und Dienstleistungen stark gesteigert werden. Neben Google und SAP gibt es natürlich auch andere Unternehmen, denen dies gelingt. Z.B. das Unternehmen McDonals. Im Jahr 1940 wurde die erste Filiale eröffnet. Heute in 2020 betreibt das Unternehmen 37.855 Filialen. Das entspricht einer Wachstumsrate von 14% pro Jahr seit 80 Jahren (!). In der starken Wachstumsphase zwischen 1940-1980 ist Mcdonalds über 20% pro Jahr gewachsen.

Wählt man Unternehmen richtig aus, lassen sich mit Aktien solche Zuwächse realisieren.

Dies schaffen natürlich nur sehr wenige Unternehmen über einen langen Zeitraum. Unternehmen wie die Telekom oder Daimler sollte es schwer haben, auch nur annähernd über lange Zeiträume solche Wachstumszahlen zu generieren. Diese Unternehmen sind bereits nahe oder am Ende der Marktsättigung. Herr Fuchs würde hier vermutlich nicht zuschlagen.

Zusammenfassung
Im Bild siehst du noch einmal in der Übersicht die 3 Formen
der Renditeentstehung.

Im weiteren Verlauf der Kurse gehen wir immer wieder auf diesen wichtigen Baustein ein. Im Artikel zur Frage „Warum schwanken Aktien“ wirst du diesen Wissensbaustein auch wieder benötigen.

Gratulation
Wenn du es geschafft hast, bis hierhin zu lesen, dann darfst du stolz auf dich sein. Ich kann das nur betonen. Die Wenigsten haben die Ausdauer, sich so tief mit der Materie zu beschäftigen. Obwohl die persönlichen Finanzen doch vermutlich zu einem der Wichtigsten Themen im Leben gehören sollten.